Gefahren der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Was in anderen Ländern eine Selbstverständlichkeit ist, ist in Deutschland für viele Menschen ein Traum: Die eigenen vier Wände. Das liegt nicht zuletzt auch daran, dass nur sehr wenige Verbraucher in der Lage sind, die für einen Immobilienerwerb notwendigen Eigenkapitalnachweise zu erbringen. Mindestens 20 % der zu finanzierenden Kosten müssen der Bank als Eigenleistung – ob in bar, in Sparverträgen oder als Hypothek – nachgewiesen werden.

Wer weniger oder gar keine Barmittel in der Hinterhand hat, muss notgedrungen weiter zur Miete wohnen, denn eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist seit Ende der Finanzkrise nahezu unmöglich geworden. Und das ist in den Augen der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierenden auch gut so. Denn eine Vollfinanzierung birgt nicht wenige Risiken für den Erwerber.

So bedeutet eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zunächst einmal, dass die Banken den Kauf in voller Höhe finanzieren müssen. Nicht selten reicht das Eigenkapital der Erwerber zudem nicht aus, um die Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen, sodass diese zusätzlich noch finanziert werden müssen. Man spricht dann umgangssprachlich von einer 110-%-Finanzierung. Und genau hier liegt das Problem bzw. das Risiko für den Käufer.

Selbst wenn zum Zeitpunkt des Erwerbs Bank und Käufer – nachweislich zu Recht – davon ausgehen, dass das Einkommen ausreicht, um die Raten für die Vollfinanzierung zu zahlen, so kann sich die persönliche und wirtschaftliche Situation ganz schnell ins Gegenteil verkehren. Arbeitslosigkeit, längere Krankheit oder gar der Tod eines Kreditnehmers führen dann dazu, dass die Raten eben nicht mehr gezahlt werden können und die Bank von ihrem Erstverwertungsrecht, d.h. der Zwangsversteigerung Gebrauch machen kann.

Zudem riskieren die Erwerber bei einer Vollfinanzierung auch höhere Zinsen. Denn bei einer Vollfinanzierung sehen die Banken auch ein erhöhtes Kreditausfallrisiko mit der Folge, dass die Kredite mit einem Risikozuschlag versehen werden. Außerdem wird nicht selten der Abschluss einer zusätzlichen Risikoversicherung verlangt.

Alles in allem ist der Erwerb einer Immobilie ohne Eigenkapital ein riskantes Unterfangen, was zudem noch dadurch verstärkt wird, wenn nämlich die Immobilie wenige Jahre nach dem Erweb veräußert werden soll. In der Regel wird dann nicht der Erlös erzielt, der notwendig ist, um die Kredite vollständig abzulösen. Die Differenz muss dann in eine neue Finanzierung mit übernommen bzw. gesondert abgezahlt werden.